Ceny w wynajmie krótkoterminowym
Ustalenie właściwej polityki cenowej dla mieszkania na wynajem wakacyjny to nie tylko kwestia samych oczekiwań względem zysków. Ceny w wynajmie krótkoterminowym będą decydować także
o pozycjonowaniu Twojej nieruchomości względem konkurencji, a także zapewnią Ci zainteresowanie konkretnej grupy docelowej. Za wysokie ceny grożą tym, że Twoje mieszkanie będzie stać puste większość czasu, za niskie z kolei powodują ryzyko, że dotrzesz do klientów, którzy mogą zniszczyć Twoją własność.
To bardzo delikatna materia, w której należy wziąć pod uwagę szereg czynników.
Koszty operacyjne
Początkujący właściciele nieruchomości na wynajem krótkoterminowy bardzo często nie doceniają skali kosztów związanych z szeroko pojętym utrzymaniem lokalu, a także nazbyt optymistycznie podchodzą do spodziewanych zysków.
To, co łatwo oszacować, to miesięczne koszty związane z zaciągniętym na kupno nieruchomości kredytem, czynsz, opłaty i podatki. Pamiętać jednak należy o trudniejszych do określenia na początku kosztach usuwania usterek i awarii, wzywania fachowców do poważniejszych napraw, a nawet kosztów logistycznych związanych z przejazdami do mieszkania. Pechowcy narzekają też na zniszczenia dokonane przez gości – na pobieranie kaucji decydują się nieliczni, a niektórzy właściciele apartamentów na wynajem krótkoterminowy szacują, że w skali roku nawet 10% przychodów przeznaczają na pokrywanie szkód.
Sprzątanie i szeroko pojęty serwis to również koszty, które na początku przygody z wynajmem krótkoterminowym są trudne do oszacowania. Jeżeli zabezpieczenie tej kwestii leży po Twojej stronie, wszystkiego będziesz musiał nauczyć się sam, krok po kroku i zapewne zajmie Ci to jakiś czas. Jeśli wynajmiesz firmę, być może koszty będą łatwiejsze do przewidzenia, ale z pewnością też wyższe.
Rozpoznanie rynku
Z całą pewnością ustalając stawki dla mieszkania wakacyjnego nie wystarczy sugerować się jednym czy dwoma konkurencyjnymi lokalami. Aby mieć pełen ogląd sytuacji należy przyjrzeć się jak największej liczbie mieszkań na wynajem z uwzględnieniem ich lokalizacji, standardu i rozmiaru. Zwracaj także uwagę na takie rzeczy jak widok z okien, bliskość węzłów komunikacyjnych, przyjazność okolicy. Postaraj się znaleźć 10 lokali najbardziej przypominających standard, który oferuje Twój apartament wakacyjny i obserwuj ich ceny. To ważne, aby poznać specyfikę rynku w kontekście sezonowości i spowodowanej nią fluktuacji cen.
Co więcej, w swoich analizach nie powinieneś skupiać się wyłącznie na apartamentach na wynajem.
Zrób rozpoznanie także wśród hoteli i hosteli, a także coraz popularniejszych aparthoteli.
Sprawdzaj też jak często Twoja konkurencja oferuje promocje i jakiego rzędu obniżki są wtedy proponowane gościom.
Dopasuj ceny do sezonu
Niewiele jest miejsc, w których najwyższy sezon trwa okrągły rok. Przyjrzyj się dokładnie danym, które udostępniają lokalne izby turystyczne i określ wysoki, średni i niski sezon dla swojej miejscowości.
Warto też posłużyć się kalendarzami wydarzeń kulturalnych, bo czasem nawet niski sezon może zostać uratowany przez targi, konferencję lub koncert wielkiej gwiazdy.
Należy też niestety uwzględnić okresy, w których jest wysoce prawdopodobne, że nieruchomość będzie stała pusta. Tyczy się to zwłaszcza lokali w typowo wakacyjnych destynacjach. Planując politykę cenową koniecznie trzeba zabezpieczyć taki poziom zysków w wysokim sezonie, który pozwoli na utrzymanie nieruchomości w chudych miesiącach.
Ceny w wynajmie krótkoterminowym nie są przecież wyryte w kamieniu – zarządzaj nimi dynamicznie dostosowując je do zmieniających się na rynku okoliczności.
Koszt dystrybucji i reklamy
Początkującym w tym biznesie trudno jest o tym pamiętać. Jednak zawsze należy mieć świadomość,
że nawet najstaranniej urządzony apartament w atrakcyjnej okolicy sam się nie wynajmie. Zawsze trzeba będzie zapłacić komuś za jego reklamę oraz uiścić prowizję za sprzedaż w popularnych serwisach rezerwacyjnych.
Umiejętność efektywnego zarządzania polityką cenową nieruchomości na wynajem krótkoterminowy to klucz do sukcesu, ale zarazem wyższa szkoła jazdy. Duża doza ostrożności, czujność i gotowość na szybkie reagowanie mogą zniwelować ryzyko porażki.