Biznes plan mieszkania na wynajem krótkoterminowy

Written by Marta Pogorzelska-Gałach on 13 lipca 2018

Popularność serwisów online’owych takich jak Booking.com czy Airbnb otworzyła wielu właścicielom nieruchomości możliwość maksymalizowania zysku z wynajmu poprzez udostępnienie mieszkań na wynajem wakacyjny. Zaintrygowała też tych, którzy w wynajmie krótkoterminowym widzą pomysł
na skalowalny biznes. Jednak jak w każdym interesie, także i tu wskazane jest, aby opracować precyzyjną
i rzetelną strategię działań. Co zatem powinien zawierać biznes plan mieszkania na wynajem krótkoterminowy?

Biznes plan mieszkania na wynajem – co powinien zawierać?

Streszczenie – czyli opis przedsięwzięcia

Choć w pierwszej chwili można nie bardzo wiedzieć od czego zacząć, to w rzeczywistości napisanie streszczenia naszego przedsięwzięcia jest naprawdę proste. Przemyślawszy swój biznes gruntownie jesteśmy w stanie opowiedzieć o nim przecież komuś w dwóch, trzech zdaniach. I dokładnie o to tu chodzi. Aby pomóc sobie zebrać myśli można zacząć od znanej metody 5 x W’s, czyli z angielskiego:

  1. What? – co jest przedmiotem wynajmu?
    Czy to mieszkanie wakacyjne dla większej grupy osób? Jednopokojowy apartament dla biznesmena?
    A może dom?
  1. Where? – gdzie znajduje się nieruchomość na wynajem krótkoterminowy?
    W biznesowym centrum miasta? Przy zabytkach? A może w zielonej okolicy na przedmieściach?
  1. Who? – kto jest potencjalnym klientem?
    Rodziny z dziećmi? Pary? Samotnie podróżujący biznesmeni? Czy może grupy przyjaciół?
  1. When? – kiedy można lub najlepiej jest przyjechać do nieruchomości?
    Czy to mieszkanie typowo wakacyjne? Czy to nieruchomość całoroczna?
  1. Why? – dlaczego udostępniam nieruchomość na wynajem krótkoterminowy?
    Czy zamierzam uczynić z tego moje główne źródło dochodów?
    Czy to tylko opcja pozyskania dodatkowych środków?

Analiza przedsięwzięcia

W tym miejscu należy określić USP – Unique Selling Proposition, czyli innymi słowy to, co wyróżnia nasze mieszkanie wakacyjne na tle konkurencji. Zadaj sobie następujące pytania i postaraj się wskazać mocne strony swojej nieruchomości:

  1. Jak kształtują się ceny w Twoim apartamencie wakacyjnym? Czy są wyższe od konkurencji? Jeśli tak, to czy za ceną idzie określony, wysoki standard? Czy zakładasz stosowanie specjalnych cen i rabatów?
  2. Czy lokalizacja Twojej nieruchomości na wynajem krótkoterminowy jest atrakcyjna? Czy znajduje się w ścisłym centrum, przy węzłach komunikacyjnych? A może w atrakcyjnym otoczeniu terenów zielonych?
  3. Jaki jest standard nieruchomości? Czy wnętrze jest urządzone ze smakiem i wykończone jest wysokiej klasy produktami? Czy może wystrój jest minimalistyczny, a wyposażenie zapewnia jedynie niezbędne minimum?

Otoczenie zewnętrzne – rynek i konkurencja

W tym miejscu należy przyjrzeć się tym, którzy już funkcjonują w tym biznesie. Aby móc umiejscowić swoją nieruchomość na rynku, należy zdobyć jak najbardziej szeroką wiedzę o konkurencji.

  1. Jakie ceny oferuje konkurencyjne mieszkania na wynajem krótkoterminowy?
  2. Kto jest głównym klientem dla podobnych nieruchomości w moim mieście? Biznesmeni czy turyści?
  3. W jakim standardzie przeważają konkurencyjne nieruchomości?
    Czy oferują jakieś usługi komplementarne?
  4. Z jakich kanałów sprzedaży najczęściej korzystają?

Określenie grupy docelowej i analiza potrzeb klientów

Skuteczny marketing w dzisiejszych czasach oprócz operowania pojęciem grupy docelowej koncentruje swoją pogłębioną analizę i przekaz na tzw. personach. Persona to jak najpełniejszy opis przedstawiciela grupy docelowej, to swego rodzaju wizualizacja prawdziwej postaci, uwzględniająca cechy potencjalnego klienta. Zdefiniowanie persony pozwala na skuteczne i precyzyjne tworzenie strategii marketingowej.

Aby stworzyć personę dla naszego mieszkania na wynajem krótkoterminowy należy posłużyć się następującym schematem:

  1. Jak nazywa się nasza persona?
  2. Czym zajmuje się nasza persona? Jaki zawód wykonuje?
  3. W jakim jest wieku?
  4. Czy posiada rodzinę? Jeśli tak – jaką?
  5. Co lubi robić w czasie wolnym? Co ją interesuje?
  6. Jakie są jej obawy w życiu? Co jest dla niej ważne?

Takie pytania, choć z pozoru wydają się dziwne, pozwalają nam stworzyć opis realnego człowieka, dzięki któremu lepiej zrozumiemy klienta mieszkania na wynajem krótkoterminowy. Odpowiedzi na te zagadnienia mogą dostarczyć serwisy społecznościowe, dostępne w sieci badania, nasze wcześniejsze doświadczenia,
a nawet przegląd znajomych i przyjaciół pasujących do charakterystyki danej grupy docelowej.

Ważne jest, aby stworzyć personę dla każdej grupy docelowej. Jeśli przyjmujemy rodziny, ale i biznesmenów, persony dla tych grup będą przecież zgoła różne.

Plan operacyjny i procesy

To jest moment, w którym powinniśmy przemyśleć wszystkie organizacyjno-logistyczne aspekty zarządzania nieruchomością na wynajem krótkoterminowy. Ustal zatem najbardziej podstawowe sprawy, jak:

  1. Czy zamierzasz zatrudniać pracowników?
  2. Kto będzie przekazywał gościom klucze i sprzątał po wymeldowaniu?
  3. Kto będzie zajmował się zaopatrzeniem apartamentu?
  4. Kto będzie monitorował opinie na temat mieszkania wakacyjnego?
  5. Kto będzie zarządzał dostępnością lokalu w kanałach sprzedaży?

Plan marketingowy

To niezwykle ważny punkt do przemyślenia, decydujący o sukcesie lub porażce przedsięwzięcia. W tym właśnie miejscu znajdzie zastosowanie persona, którą stworzyłeś. Dzięki niej będziesz w stanie dobrać odpowiednie kanały dotarcia i sprzedaży.

Przymierzając się do stworzenia strategii marketingowej warto odpowiedzieć sobie na dwa podstawowe pytania:

  1. Jaki jest nasz główny cel i jakie są wskaźniki, którymi będziemy mierzyć stopień jego realizacji? Oczywiście – głównym celem jest maksymalizacja zysku, ale należy określić tu możliwy do osiągniecia, satysfakcjonujący nas pułap, właściwy dla danego etapu rozwoju przedsięwzięcia. Inny cel, to na przykład pozytywne opinie – możemy określić, że nasz cel to 100% pozytywnych ocen gości. Kolejny – liczba powracających gości.
  2. Jakie działania zamierzamy podjąć, aby cel zrealizować? Zalecane jest przyjrzenie się naszej personie – czy to typowy millenials, którego możemy złowić przez social media, czy może biznesmen lub mama organizująca rodzinny wyjazd?

Dystrybucja

Pod tym hasłem kryje się nasza strategia dotycząca pozyskiwania rezerwacji. Czy zrobiliśmy pełny przegląd serwisów internetowych, dzięki którym pozyskiwać będziemy klientów?

  1. Czy chcesz skoncentrować swoje działania na jednym serwisie?
  2. Jaki jest koszt współpracy z takimi serwisami?
  3. Czy znam narzędzia pozwalające mi zarządzać cenami i dostępnością?
  4. W jaki sposób ma odbywać się płatność?

Plan finansowy i revenue management

Teraz musimy twardo stanąć na ziemi i odpowiedzieć sobie na pytanie: kto za to wszystko zapłaci?
Czy planujemy zaciągnąć kredyt na kupno nieruchomości? A może lokal na wynajem krótkoterminowy już posiadamy, ale należy go gruntownie odnowić – ile zatem trzeba w niego zainwestować?

Jeśli zaś chodzi o revenue management, czyli zarządzanie przychodami, to mowa tu nie tylko o ustaleniu stawek w oparciu np. o sezonowość, ale także zderzenie ich z kosztami stałymi, które będą konsumować przychody z wynajmu krótkoterminowego.

Podsumowanie – po co mi biznes plan na mieszkanie wakacyjne?

Planu biznesowy jest niczym drogowskaz, który wskaże nam właściwy kierunek na każdym etapie rozwoju naszego przedsięwzięcia. Nawet jeśli rozpocząłeś już swoją przygodę z wynajmem krótkoterminowym, to warto pokusić się o odpowiedzi na powyższe pytania, bo uporządkowanie, choćby tylko na kartce papieru pewnych spraw, pozwoli Ci efektywniej działać i podejmować właściwie decyzje.

Jeśli zaś dopiero myślisz o rozwinięciu takiego biznesu, dobry biznes plan pozwoli wskazać punkty ryzyka
i zminimalizować je, jeśli nie wyeliminować całkowicie już na wstępie.